房地产开发的程序通常包括以下几个主要步骤：
项目获取
市场调研：了解市场需求和供给情况，包括政策环境、宏观经济、区域分析和客户需求调查。
土地获取：通过招拍挂、合作开发、股权收购或旧改项目等方式获取土地使用权，并进行前期调研和风险评估。
可行性研究：进行投资分析、政策符合性分析和风险评估。
立项审批：向政府提交项目建议书，获取批复文件。
规划设计
初步设计方案：根据土地条件和市场需求，提出初步规划方案。
详细规划：包括方案设计、设计指标确认和施工图设计等。
报批报建
办理相关许可证：包括《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》和商品房预售证等。
工程建设
开工准备：包括招投标、施工图会审和现场工程放线等。
主体施工：进行建筑物主体结构的建设。
变更签证：处理施工过程中的变更和签证。
工程款支付：管理和支付工程款项。
主体验收：进行主体工程的验收备案。
销售运营
营销策略：制定推盘策略和外部营销资源。
销售准备：包括项目亮相准备和开盘准备。
销售执行：进行日常销售工作。
后期管理
物业管理：包括物业的日常管理和维护。
产权登记：办理不动产权属的登记。
项目后评估：对项目进行总结和评估。
以上步骤体现了房地产开发的复杂性和多部门协作的重要性。每个步骤都需要遵守相应的法律法规，并涉及不同的税费和成本。
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